Onderhoud

De huurders zien graag dat de woning goed wordt onderhouden. Helaas is dat niet altijd vanzelfsprekend voor de verhuurders. Regelmatig ontstaat discussie over de taakverdeling tussen huurder en verhuurder. Wie betaalt wat, en wat kunt u als huurder doen om onderhoud af te dwingen.

Wat betaalt de huurder en wat betaald de verhuurder

Voorbeelden hiervan zijn, ontluchten van radiatoren, ramen lappen, binnenschilderwerk en gras maaien. Dit vloeit voort uit het Besluit Kleine Herstellingen. Zodra een speciaal hulpmiddel en of er expertise nodig is voor het onderhoud en der sprake is van noemenswaardige kosten, zijn het geen kleine herstellingen meer. Wanneer de ramen van een appartement bijvoorbeeld onbereikbaar zijn en er een hoogwerker moet worden ingehuurd om de ramen te lappen mag de verhuurder deze kosten niet doorberekenen aan de huurder. Groot onderhoud is voor rekening van de verhuurder, zoals het vervangen vaneen verouderde cv-ketel, het rooien van een boom in de tuin en het buitenschilderwerk. Dit vloeit voort uit de wettelijke onderhoudsplicht voor verhuurders. Dit terug te vinden in artikel 7; 206, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder kan deze plicht niet contractueel uitsluiten. De onderhoudsplicht van de verhuurder beperkt zich wel tot het gehuurde, zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) moet de huurder zelf onderhouden, tenzij hierover schriftelijke afspraken met de verhuurder zijn gemaakt.

Heeft de huurder een onderhoudscontract met de verhuurder afgesloten. Kan de verhuurder eenzijdig het onderhoud veranderen?

Nee, dat kan niet zomaar. Als de huurder in de huurovereenkomst ook servicekosten is overeengekomen met kleine herstellingen via het onderhoudscontract met de verhuurder, dan kunnen partijen dat niet eenzijdig wijzigen. Als in het huurcontract een geringer aantal onderhoudswerkzaamheden staan die voor rekening van de huurder komen, kan de huurder de verhuurder aan de inhoud van het huurcontract houden. Zouden de bepalingen in het huurcontract voor de huurder nadeliger zijn dan in het wettelijke Besluit Kleine Herstellingen, dan gelden de contractbepalingen niet en bepaalt het Besluit de kostenverdeling. In de praktijk blijken in serviceabonnementen regelmatig klusjes te worden genoemd die voor rekening van de huurder zouden moeten komen, terwijl die wettelijk voor de verhuurder zijn. In dat geval zouden huurders twee keer betalen, namelijk via de kale huur en via het abonnement.

Een lekkende kraan bijvoorbeeld waarvan de huurder zelf al een kraanleertje heeft vervangen, maar die desondanks blijft lekken, moet de verhuurder vervangen. De verhuurder kan dat niet weigeren omdat de huurder geen onderhoudscontract heeft, er is immers sprake van een wettelijke herstelplicht van de verhuurder.

Moet een huurder altijd meewerken aan het uitvoeren van werkzaamheden?

Een huurder is verplicht om de verhuurder gelegenheid te geven achterstallig onderhoud uit te voeren en gebreken te herstellen. Dat neemt niet weg dat er vooraf afspraken gemaakt moeten worden in onderling overleg. Welke werkzaamheden worden uitgevoerd, wanneer, en hoe lang het gaat duren? Vooral bij complexmatig onderhoud is het van belang duidelijke afspraken te maken, bijvoorbeeld in een Sociaal Plan. De huurdersvereniging kan daarbij ondersteunen en helpen een bewonerscommissie op te richten. Er is en groot verschil tussen groot onderhoud en renovatie. In de praktijk blijkt dat veel verhuurders renovatiewerkzaamheden voorstellen als "groot onderhoud"en huurders dwingen mee te werken terwijl huurder renovatiewerkzaamheden kunnen weigeren. Bij complexmatige renovatievoorstellen moet minimaal 70% van de bewoners instemmen met het voorstel. Als de huurder twijfelt of bepaalde werkzaamheden noodzakelijk zijn, dan kan de huurder hierover schriftelijke vragen stellen aan de verhuurder.

Mag een verhuurder reparatie weigeren omdat er geen geld voor is?

Nee, de verhuurder is wettelijk verplicht (onderhouds)gebreken aan de woning te verhelpen als de huurder dit schriftelijk heeft gemeld, met het verzoek de klacht op te lossen binnen een redelijke termijn. De standaardtermijn is zes weken, maar bij dringende gebreken zoals ernstige lekkage kan een kortere termijn worden gesteld. In de wet staat weliswaar dat de verhuurder een gebrek niet hoeft te verhelpen aks dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen, maar uit parlementaire geschiedenis en uitspraken van de rechter blijkt dat die situatie zich niet snel voordoet, zelfs als de verhuurder hierbij verlies zou maken. Kortom, de verhuurder kan zich niet verschuilen achter het argument dat er geen geld zou zijn. Voor onder meer de kosten van het herstel van gebreken betaalt de huurder namelijk een kale huurprijs. Geen geld is dus geen excuus.

Mag de huur omhoog als een 45 jaar oude badkamer wordt vernieuwd?

Als er alleen sprake is van een vervanging van oude door nieuwe onderdelen of voorzieningen spreken we van groot onderhoud, zonder huurverhoging. Dat is bijvoorbeeld het vervangen van oud door nieuw tegelwerk, van een oude door een nieuwe wastafel of het vervangen van een al aanwezig bad. Dergelijke werkzaamheden leveren niets extra aan kwaliteit of comfort op en zijn daarom onderhoudswerkzaamheden. Daarvoor mag geen tussentijdse huurverhoging worden gevraagd. Huurverhoging is wel toegestaan bij renovatiewerkzaamheden die leiden tot geriefverbetering.

Om te beoordelen of het om groot onderhoud, renovatie of een combinatie van beide gaat is het dus van belang om na te gaan welke werkzaamheden de verhuurder wil uitvoeren en die per onderdel te beoordelen. Als het onderhoud betreft, dient de huurder dat in principe toe te staan zonder huurverhoging. Als het gaat om renovatie-onderdelen moet de verhuurder dit eerst schriftelijk voorstellen aan de huurder, zodat de huurder kan beoordelen of het, gelet op het belang van de huurder om een redelijk voorstel gaat. De eventuele huurverhoging kan de huurder overigens achteraf nog laten toetsen door de huurcommissie.

Hoe kan een huurder onderhoud afdwingen?

Wanneer achterstallig onderhoud leidt tot gebreken, is de verhuurder verplicht om (groot) uit te voeren. De wet verplicht hem alleen om gebreken aan de woning te verhelpen als die door de huurder schriftelijk zijn gemeld. Een verouderd toilet en oud dubbelglas zijn op geen gebreken. Daarvan is alleen sprake als er bijvoorbeeld ook lekkage of verrotting is van raamkozijnen of als het toilet niet meer functioneert. Natuurlijk is het verstandig om, liefst collectief, bij de verhuurder aan te dringen op overleg over e huidige situatie. Als de verhuurder de woningen wil verkopen is ook de verhuurder gebaat bij een betere onderhoudstoestand van de woningen, aangezien ze dan een hogere verkoopprijs opleveren dan met de huidige mankementen. Bij een weigerachtige verhuurder kan een onderhoudsprocedure bij de huurcommissie leiden tot tijdelijke huurverlaging van 60 tot 80 procent, waardoor de meeste verhuurders geneigd zijn alsnog tot herstel over te gaan. Bij een opeenstapeling van zeer ernstige onderhoudsgebreken kan een huurder overwegen om herstel af te dwingen via de kantonrechter.